一、健康項(xiàng)目規(guī)劃的意義
1.健康項(xiàng)目規(guī)劃可以使開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭力。
重新發(fā)展企業(yè)“洗牌”概念不斷創(chuàng)新，發(fā)展模式不斷突破，競爭越來越激烈，有很多決策者“四面楚歌”感嘆。在這種情況下，健康項(xiàng)目規(guī)劃可以充分發(fā)揮其優(yōu)勢，增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力，贏得主動(dòng)地位。
2.能夠有效地整合項(xiàng)目資源，形成優(yōu)勢。
要開發(fā)一個(gè)健康項(xiàng)目，需要?jiǎng)訂T大量的資源來協(xié)調(diào)發(fā)展，比如概念資源.人力資源.物力資源.社會(huì)資源等。在健康項(xiàng)目規(guī)劃參與之前，這些資源是分散的.凌亂，甚至沒有中心。
健康項(xiàng)目規(guī)劃參與各種資源，澄清關(guān)系，分析功能，幫助他們團(tuán)結(jié)一致，圍繞中心形成共同目標(biāo)。此外，健康項(xiàng)目規(guī)劃還可以預(yù)測未來市場，滿足居民的具體要求。
二、詳細(xì)講解總體規(guī)劃流程
項(xiàng)目可行性分析的根本目的是科學(xué)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策.民主化，減少或避免投資決策失誤，改善項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì).社會(huì)和環(huán)境效益。按照五個(gè)步驟進(jìn)行可行性分析：
1.接受委托;
2.調(diào)查研究;
3.選擇和優(yōu)化方案；
1.財(cái)務(wù)評估和國民經(jīng)濟(jì)評估；
5.編制可行性分析報(bào)告。
可行性分析的主要內(nèi)容如下：
1.分析項(xiàng)目條件分析
1)項(xiàng)目地塊分析：在研究項(xiàng)目市場發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，本部分將從項(xiàng)目條件分析入手，從地塊角度判斷適合開發(fā)的物業(yè)形式，研究項(xiàng)目周邊環(huán)境地塊的地位性質(zhì)，并分析其對地塊可能產(chǎn)生的影響。
2)項(xiàng)目區(qū)位分析：主要分析項(xiàng)目周邊地塊的現(xiàn)狀和未來發(fā)展情況，了解項(xiàng)目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。
3)項(xiàng)目地塊條件分析：主要對項(xiàng)目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行深入分析，找出影響項(xiàng)目開發(fā)的因素。
4)項(xiàng)目SWOT分析(優(yōu)勢.劣勢.發(fā)展機(jī)會(huì).競爭威脅):分析項(xiàng)目發(fā)展的重要性和難點(diǎn)，明確項(xiàng)目本身的優(yōu)勢.劣勢.發(fā)展機(jī)會(huì).競爭威脅等。
2.投資機(jī)會(huì)分析
本階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即根據(jù)對自然資源和市場的調(diào)查和預(yù)測，在一定地區(qū)和部門尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)分析相當(dāng)粗略，主要依靠一般估計(jì)，而不是詳細(xì)分析。
本階段投資估算的準(zhǔn)確性為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機(jī)會(huì)分析認(rèn)為可行，可以進(jìn)行下一階段的工作。
3.初步可行性分析，也稱“預(yù)可行性分析”
在機(jī)會(huì)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步論證和分析項(xiàng)目建設(shè)的可能性和潛在效益。初步可行性分析階段的投資估算精度可以達(dá)到±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。
4.詳細(xì)的可行性分析，通常稱為可行性分析
詳細(xì)的可行性分析是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ).財(cái)務(wù)上.在經(jīng)濟(jì)可行性之后，做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。本階段建設(shè)投資估算的準(zhǔn)確性在于±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜項(xiàng)目約占0.2%~1.0%.
5.項(xiàng)目評估和決策
根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，有權(quán)審批單位委托有資質(zhì)的咨詢評估單位對大中型及以上項(xiàng)目和重要小型項(xiàng)目的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。任何單位不得批準(zhǔn)未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，更不得組織建設(shè)。
三、項(xiàng)目定位
項(xiàng)目定位是指健康項(xiàng)目投資和開發(fā)中涉及的許多因素(經(jīng)濟(jì).政策.法規(guī).規(guī)劃.國土.市場.消費(fèi)者.人文.地理.環(huán)境.交通.商業(yè).市政配套設(shè)施等等進(jìn)行客觀調(diào)查，通過科學(xué)系統(tǒng)的定量、定性分析和邏輯判斷，找到滿足項(xiàng)目多個(gè)要素(滿足城市規(guī)劃條件)的組合點(diǎn).健康項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需求.消費(fèi)者的有效需求等)。
總之，項(xiàng)目定位是健康市場規(guī)劃的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目定位的成果和結(jié)論(項(xiàng)目總體定位).客群定位.產(chǎn)品定位建議)對后續(xù)各階段的規(guī)劃具有方向性和指導(dǎo)性，是健康項(xiàng)目規(guī)劃的主要環(huán)節(jié)之一。項(xiàng)目定位包括以下內(nèi)容:
(一)定位范疇
1.項(xiàng)目客戶群定位
主要確定項(xiàng)目各功能物業(yè)的客戶階層.消費(fèi)群體，為項(xiàng)目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。也就是什么樣的人會(huì)購買項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)。
2.項(xiàng)目開發(fā)的形象定位和概念定位
確定項(xiàng)目的發(fā)展形象，為項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)提供方向。
3.項(xiàng)目功能組合和業(yè)務(wù)比例定位
主要包括確定項(xiàng)目內(nèi)主要財(cái)產(chǎn)類型的功能.定位組合方案.各功能之間的功能布局及相關(guān)控制。它是使用邏輯數(shù)學(xué)分析和相關(guān)的定性分析建設(shè)目標(biāo)的社會(huì)環(huán)境和相關(guān)因素,研究設(shè)計(jì)的合理指導(dǎo)項(xiàng)目任務(wù)書，制定和演示建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，科學(xué)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并找到科學(xué)的方法來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
項(xiàng)目總平面規(guī)劃.套型.戶型與戶型比.戶型面積.交通系數(shù).公攤系數(shù).使用系數(shù).配置標(biāo)準(zhǔn).環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等，產(chǎn)品本身的質(zhì)量是最重要的規(guī)劃內(nèi)容。功能定位是城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院）之間的重要環(huán)節(jié)“斷層”工作，也是我國保健項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是保健市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。
4.項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和等級(jí)定位
主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模和檔次根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)主題確定，并結(jié)合項(xiàng)目所在市場背景環(huán)境。
5.項(xiàng)目價(jià)值定位(包括財(cái)務(wù)分析)
根據(jù)項(xiàng)目本身的情況.總體定位.市場供求狀況.現(xiàn)有物業(yè)市場供應(yīng)價(jià)格水平.潛在的購買水平，以及項(xiàng)目所在地區(qū)未來的發(fā)展趨勢等因素，明確項(xiàng)目各功能物業(yè)的價(jià)格水平。
6.價(jià)格定位
開發(fā)健康項(xiàng)目.銷售通常是一個(gè)時(shí)期或跨年。消費(fèi)者市場是不可預(yù)測的。如果項(xiàng)目定價(jià)能夠被市場接受，就需要一定的先進(jìn)意識(shí)和科學(xué)預(yù)測?？梢哉f，定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素很多，主要包括：成本.項(xiàng)目品質(zhì).客戶承擔(dān)的價(jià)格.類似產(chǎn)品的競爭因素等。
產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，這是客戶愿意支付的價(jià)格。市場上的消費(fèi)者總是希望以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，所以他們不應(yīng)該混淆價(jià)格和價(jià)值。定價(jià)后，可以在操作中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能進(jìn)行大規(guī)模或消極的調(diào)整，否則會(huì)產(chǎn)生非常壞的影響。
(二)定位方法
在定價(jià)方面，主要有幾種方法：
1.類比法:所推出的項(xiàng)目應(yīng)清楚屬于同等產(chǎn)品.中.下哪種。
2.成本法：物業(yè)包括稅收.綜合成本和利潤預(yù)期的范圍，包括促銷費(fèi)用，是低利潤多銷或高價(jià)高利潤，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商自身和市場情況來確定。
3.評估方法：經(jīng)過專業(yè)評估師對項(xiàng)目進(jìn)行全面評估后，定價(jià)。無論哪一種，都要跟隨市場，最大限度地獲取市場份額。
(三)定價(jià)策略
根據(jù)市場情況，合理分配各銷售階段，制定平均銷售價(jià)格表；實(shí)施后，根據(jù)銷售過程中的實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格；推出優(yōu)惠活動(dòng)的時(shí)間和數(shù)量建議；樓層.朝向.配套差價(jià)；支付方式建議；價(jià)格調(diào)整與銷售率和項(xiàng)目進(jìn)度之間的關(guān)系。明確方法后，具體實(shí)施有低價(jià).高價(jià).內(nèi)部價(jià).一口價(jià).優(yōu)惠價(jià)格等策略。
采用低價(jià)策略：進(jìn)入市場時(shí)比較容易，容易進(jìn)入，能夠快速啟動(dòng)市場。
采用高價(jià)策略：為了標(biāo)出類拔萃.身份象征.完善功能.環(huán)境好等。
可以用高價(jià)吸引高消費(fèi)者進(jìn)入市場，但不能盲目要價(jià)，要物有所值。這種方法風(fēng)險(xiǎn)更大。
